2010年5月29日土曜日

年金インデックス

金融そして時 々山のブログでMelbourne Mercer Global Pension Indexなるものを知りました。

これは、各国の公的並びに私的年金制度を総括して、(1)適正度、(2)持続性、(3)規範性の 観点でサブインデックスを作成し、それらのサブインデックスから全体のインデックスを算出するものです。

発表数値は下記の通り。

 もちろん、各国の年金制度を一律で評価しようというのには無理があるという意見もあります。(NRIレポート)

 ただ、このレポートでもそのインデックスを作る意義自体は認めています。

NRIのレポートの意見もきわめて妥当な指摘ですが、我々日本人としてこのインデックスで示されている数字はやはり重く受け止めざるを得ないと思います。

 

 

 

 

 

2010年5月27日木曜日

Apple


本日、AppleがMicrosoftの時価総額を超えたのを記念して、iPhoneを購入しました。

これからちょっといじくってみます。

2010年5月26日水曜日

レビュー~パーソナルファイナンス研究


人に借りた本なんですけど、パーソナルファイナンス研究の本です。
日本では、まだまだ個人のファイナンス分野に関しては研究が進んでいないのではないかと感じます。

今回読んだ本も2006年に発刊のもので、パーソナルファイナンスの理論的な話が多く参考にはなりましたが、後続の研究が気になります。

FP協会は、このようなアカデミックな研究内容について取りまとめているんでしょうか?
もし、あるのであればこのように広く公表して欲しいものです。

全てのFPとは言いませんが、少なくとも経済学をやっていたFPには十分参考になる理論書です。

特に、個人の資産運用に対する仮説・検証と住宅に対する理論(住宅経済学)が参考になると思います。

2010年5月25日火曜日

CFP資格登録完了

本日、メールでCFP資格登録完了のお知らせが届きました。

昨年11月頃に試験を受けましたので、登録に約半年かかるという事ですね。

CFPとは日本FP協会の定義によると
「世界の23ヶ国・地域(平成21年5月現在)で認められた世界水準のファイナンシャル・プランニング・サービスを提供できる、プロフェッショナルであるこ とを証明する上級資格です。」

との事ですが、実際に試験を受けて思うのは

受験分野(金融、不動産、税金、保険、ライフプラン、相続)について幅広く(テスト)知識を持っていますよ。

ということに他なりません。

しかし、日曜日のエントリーでも説明しましたようにFP(CFP)資格を持っている事とFPとしてコンサルティングができるかどうかは、全く関係がありません。

今度良いFP(アドバイザー)を見分けるポイントをまとめた冊子を作ろうと思っています。

完成したら、このブログでもお知らせしますのでお楽しみに!

2010年5月24日月曜日

高齢化白書からみえてくるモノ

高齢化白書が発表されました。

私もブログで何度もお話ししていますが、この高齢化の構造問題は本当に深刻な話です。

また、我々30代の人間にとっては真剣に考えなければならない問題です。

このグラフを見ると2035年(25年後)には3人に1人(33.7%)が65歳以上の社会になります。

また、その時の高齢者1人を支える労働力人口(15~64歳)が2人になります。
これは3人に1人が高齢者ですから当たり前の話です。

そして、社会保障費は増え続ける一方です。

2007年度は90兆円を超え、前のグラフをみてもわかるとおり、高齢者は増え続ける一方ですから一人当りの給付額を大幅に削減しない限り、この社会保障費は増え続けます。

そして、国民所得に対する割合も今は25%程度ですが、この負担が増えていくという事になるでしょう。

一方でこれは、年代別保有金融資産の図です。
(金融広報中央委員会「家計の金融行動に関する世論調査」[二人以上世帯調査](2009年)より作成)

日本の金融資産の約60%は60代以上が保有している。
50代以上で83.3%にもなります。

このグラフをみて考えなければいけない事は下記の3つです。

1.現在(今後)の高齢者向けの社会保障費を大幅に削減する
(60代以上の高齢者が金融資産を保有している為)

2.60代以上の高齢者から40代以下の世代への資産移転を行う
(贈与税の廃止など)

3.60代以上の投資活動(株式・社債への資金流入)を活性化する
(60代以上の個人⇒企業⇒従業員としての40代以下)

1.については「後期高齢者医療制度」がこのコンセプトだったのですが、どうも政治的に受け入れ難い選択肢のようです。
政治(選挙)も高齢者組織が強いので、なかなか難しいのでしょう。

2.については、贈与税の税率変更で対応可能です。
現在の制度でも一部、贈与税の特例や相続時精算課税制度などがあるのですが、これは意図的なのか住宅投資に対する特例措置的な色合いが強く、他の消費には使えないのが難点です。
また、この場合には高齢者が自分の寿命まで金融資産が最低限維持できる事を認識しない限り子や孫の世代に資産移転を行わないかもしれません

3.これは、投資するだけですので、比較的容易に実現可能です。
ただ、企業が労働分配率を上げずに、株主へ利益還元した場合には、また60代以上の懐に戻ってきてしまいます。

このブログをお読みの20代、30代、40代のみなさん、どう思われますか?

あるいは60代以上のみなさん、あなたはどうお考えですか?

2010年5月23日日曜日

ケーススタディを通じて見えてきたこと

金曜日は、FPの継続教育として研修を行ないました。

今回は

「ケー スで学ぶライフプラン作成から具体的なポートフォリオ作成へ」

ということで、私のコンサルティングの事例をいくつかデフォルメしてケースを作成しました。

今回参加していただいたセミナー参加者の皆さんの反応が結構面白かったので整理しておきます。


1.FP資格を保持している方々は、決して実務ではFP業務を行なっていない

セミナーではライフプランを検討してもらいながら、そのライフプランに必要な対策を資産運用に焦点を当てて、考えてもらう内容でした。

しかし、最初の質問で16名の参加者の中で資産運用に関わる人が1名、ライフプラン作成に関しては全くいませんでした。

ですので、FP資格者のほとんどの人は実際はライフプランや資産運用に関わっていないということが明らかになりました。(残念ですが)

2. FPは様々な知識が要求される

これは、ある意味で当たり前なんですけどFPとしてコンサルティングを行なうには様々な知識が要求されます。
例えば、今回のケースでは30代夫婦のケースで、保険、不動産(自宅購入)、ローン、資産運用、税制などの知識が総合的に要求されます。

3.資産運用知識の乏しさ

今回のケーススタディでは、イボットソンアソシエイツジャパン社のご協力を得まして「ポートフォリオ作成」ソフトを利用させていただきました。

ソフトは必要な利回りなどから最適化ポートフォリオを試算するソフトなのですが、今回はポートフォリオの最適化とは何か?
まで説明する時間がなかったので、あえて説明は省略しましたが、おそらく参加者の中で理解している人はほとんどいなかったと感じました。

4.資産運用必要性の理解

ケースに取り掛かっている最中に受講者から
「FPってこんな資産運用の提案にまで踏み込んでいかないといけないんですね」
と気づいてもらえました。

ライフプラン作成ももちろん大事な作業なのですが、そのライフプランを実現していくとするならば資産運用は避けて通れません。

今回そのことに気づいてもらえたのであればうれしく思います。

今回はケーススタディを行なって、参加者の皆さんの反応は良かったのですが、少し内容が難しかったと反省しています。

次回以降に開催するときには、ライフプラン作成と資産運用は分離してケースを作成しようと思います。

2010年5月20日木曜日

具合が悪い


普段ブログの記事をtwitterとfacebookに飛ばすのをこのtwitterfeedを利用していたのですが、先週あたりから調子が悪くて更新が止まってました。

何が原因か良く分からなかったのですが、古いfeedを削除して新しくfeedを作成したら、とりあえず読み込めるようになりました。

こういう原因がわからないのに止まっちゃうというのは困りますよね。

2010年5月19日水曜日

ベトナム株調整

VNindexが今日久しぶりに500を割り込みました。

買い余力があるときには、相場が下げると余裕があるというか、安く買える機会が広がるのでうれしく感じます。

ですので、ベトナム株や日本株はまだ買い余力があるので、この調整局面は良いチャンスと感じています。

一方で中国株には、買い余力がないので調整されると厳しく感じるんですよね。

やはりある程度のキャッシュポジションは大事です、という話

米国のインターネット証券の変遷

以前ご紹介した、野村資本市場研究所のレポート紹介

今回は米国のオンライン証券についてのレポートです。
レポートの内容と私の意見を簡単にまとめておきます。

オンライン証券会社の変遷から見た米国リテール金融」

 まず、2000年にオンライン証券で取引高10位を占めていた証券会社は、現在は5社に集約化されまたその内容も大きく変遷してきている。

現在残った5社は、既にオンライン専業証券会社ではなくなっている。




これは、資金流入の流れを見てもわかるように、米国の個人投資家が個別の株式を売買することがほとんどなくなり、投資信託やMMFでの運用が主流になってきたために、コミッション(売買手数料)での商売が難しくなってきたことにある。

また、投資家がアドバイスを求めるようになってきたことから、対面での対応チャネルがやはり必要になって来たことの現われでもある。
特にチャールズ・シュワブは、最初はオンライン証券会社であったが、独立系アドバイザーの獲得とRIAの支援業務に力を入れた結果、現在は証券業界の勝ち組になってきている。
 現在の米国オンライン証券業界のマップはこちら
日本では楽天証券、SBI証券、マネックス証券とオンライン証券の大手はあるものの、やはり手数料競争の激化で、コミッション(売買手数料)収入は厳しくなっているように感じる。
今後は、マップの右上に位置するような、オンライン・対面の総合型証券会社が日本にも誕生するのではないかと期待している。

2010年5月17日月曜日

ベトナム話いろいろ

最近身の回りで幾つかあったベトナム話

1.SEについて



土曜日に、株自己満足さんとスカイプでディスカッションしました。
主に日本不動産、中国株、ベトナム株について意見交換をしたのですが、その中でホーチミン証券取引所の使い方を教えてもらいました。
何とサイトの銘柄リストのところから、英語版の決算内容発表が取れるとの事でした。
(やってみたらブラウザはIEしか対応してませんでしたが)


今まで私は以前にもご紹介したVIETSTOCKを利用していたのですが、 細かいところの数字が良く分からないので、これでもう少し詳細が調べられるようになります。

SEはStock Exchangeです。System Engineerではないです。念のため。

2.ベトナムに行く人

私の知り合いの女の子が、ベトナムに転勤になったらしいです。
以前から、ベトナムに行きたがっていたのでおめでとうございます。

これで、ベトナムに行った時に寄るところができて僕も嬉しいです。

3.ベトナムから来る人

今月、私の友人の結婚式があるのですが、その友人の結婚祝いで友人の友人であるベトナム人がわざわざ来日してお祝いに駆けつけるそうです。
そのベトナム人も事業から良いので、せっかくの機会ですから紹介してもらって一緒に食事をする事になりました。
日本語も堪能らしいので、色々と現地情報を聞ける良い機会だと思って聞いてきます。

株式市場も、大分調整が進んで買いやすくなってきました。
後は銘柄研究するだけです。

2010年5月14日金曜日

質問の募集



6月26日(土)に今週講談社より2012年に日経平均が2万円を超える15の理由」を出版した大原浩さんと対談形式のセミナーを行います。


昨日テーマについて打ち合わせをしていたのですが

「これからの中国経済」


をテーマにディスカッションする事にしました。


私小屋が「今後の中国経済について楽観派」

対する大原氏が「今後の中国経済について悲観派」


として討論します。


そこで、ブログ読者の皆様には

「中国経済」の何のテーマについて聞きたいか?

を募集します。


中国の肯定派も否定派もご質問どしどしお寄せ下さい。


ご質問はコメント欄あるいはinfo@mlplanning.jpまで

2010年5月13日木曜日

米国の証券リテール業界

野村資本市場研究所が米国リテール証券アドバイザーの多様化」についてのレポートを出している。

これは、私が昨年米国にFP視察に行った際にも痛感したことなのでちょっとご紹介。


米国の証券会社では、営業の人間は独立系のフィナンシャル・アドバイザーのシェアが年々上がってきています。
このデータからすると既に4割以上の人員は、独立系アドバイザーになっています。


営業担当者をみると既に大手証券よりも(Independent Broker/Dealer:IBD 独立系証券会社)の方が多い状態です。またRIAは(Registered Investment Advisor:個人向け投資顧問)を指します。


人数はIBDのほうが多いですが、預かり資産残高は大手証券が多いことがわかります。




図のLPLはLPLフィナンシャルという独立系証券会社ですが、このように各チャネルにシステムを提供することによって拡大しています。


日本の場合にはこの独立系FA(IFA)制度を採っているところが私が知っている限り、大手では日興コーディアル、SBI証券、楽天証券などでまだまだ少数派です。


証券リテールビジネスの本日が、「証券販売」から「フィナンシャル・アドバイス」に変化していく中で日本のIFA制度の広がりにも期待しています。


ちなみに僕は、日興と楽天のIFAになっていますが、楽天証券なんかのシステムはユーザーが利用する画面そのままなので、低コスト運用で好感が持てます。

2010年5月11日火曜日

インド人の受け入れ


今年の2月にインド訪問に行った際に、現地日本語学校(インド人に日本語を教える語学学校)の先生からホームステイのホストの打診を受けて、了承しました。

その時の話が進み、今月末から1名の女子大学生が私の家にホームステイに来る予定です。

大変なのは、VISAの手続き
書類は本日全て送ったが、在インド日本大使館(領事館)の審査が大変厳しいようです。

心配なのは、私が起業して間もないので現時点で所得証明で証明できる所得が結構低い事
これでダメになったら楽しみにしている学生に申し訳ないなと思ってます。

もし、審査が問題なく今月末に学生がうちに来た場合には、色々なイベントに連れて行こうと思いますので、インド人に生のインド(ニューデリー)の様子を聞きたい人がいたら連絡下さい。

私も勉強会や交流会などに機会があれば連れて行って、インドの現況を話してもらうようにしようと思います。

2010年5月8日土曜日

中国不動産バブル

今週のハイQの柳田さんの記事で中国不動産について触れられていた。

以下引用

先日、中国国土資源省が発表した
「中国都市地価状況2009年」によれば、
中国で不動産バブルが最も深刻なのは、
北京、上海、深セン、天津、杭州、青島の
6都市である、とのことです。
国土資源省では、
バブルかバブルでないかの判断基準として、
1年間の合計賃貸料を分譲価格で割った
「賃貸価格比率」を採用しています。
この「賃貸価格比率」が4.5%以下だと深刻なバブル、
5.5%以上ならまだまだ値上がりの余地がある、
と判断するそうです。
上記6都市の2009年の「賃貸価格比率」は、
青島が3.37%と最も低く、
それ以外の都市も北京3.82%、上海3.75%など、
軒並み4.5%を下回りました。
この基準で東京の不動産市場を考えると東京も「新築不動産」はバブルなのではないかと思えてくる。

例としてうちにもチラシの良く入る「ブランズタワー南千住」を取り上げよう。

このマンションの1509号室は3LDK(75.90㎡)で5,620万円である。

このマンションを賃貸で借りるとすれば月いくらになるであろうか?
似た様な条件の賃貸物件を調べてみると21万~23万円が相場であることが分かる。

仮にあいだを取って22万円だとすれば、年間家賃は264万円
「賃貸価格比率」は約4.7%となる

中国の定義の4.5%には達しないものの、十分価格としては高いことが分かるだろう。

レビュー~ウォーレン・バフェット華麗なる流儀


ようやく読了しました。

一見ウォーレン・バフェット本かと思いますが、著者ジャネット・タバコリ氏(女性)が2000年代に米国資本市場に対して訴えてきた内容がドキュメンタリー調で語られています。

バフェットは、タバコリ氏が交友があるようで、タバコリ氏の指針としてバフェットの助言や考え方が非常に役に立ったとい う感じでエピソード的に語られます。

株式でもデリバティブでも合成商品でも本質的にはその証券の「価値」に注目することがいかに大事であ るかを再認識させてくれる作品です。

500ページ弱あるので、結構ボリュームはありますが、2000年代のアメリカウォール街のしてきた ことが赤裸々につづられています。

サブプライム問題とは何であったのかを考えるのには良い資料です。

2010年5月7日金曜日

誤発注か?

昨日の米国市場は、一時1,000ドルも下落するなど大荒れな展開だった。

とは今朝のニュースで見たが、どうやらシティの誤発注が原因であるとの報道がある。

確かに、チャートは不自然なほどの急落と急回復をしている。

これに対してNASDAQは2:40に執行された株価よりも60%以上かけ離れて約定したものはキャンセルすることとしている。

その銘柄リストはこちら

安い値段で手に入れた投資家には残念だったでしょうね。

今日の東京市場も良く下げましたが、買い場を探る意味では下がってもらえると嬉しいです。

2010年5月5日水曜日

デキビジって

今、ネットで話題になっている
「勝間」vs「ひろゆき」

のデキビジって番組を観ました。
それにしても「デキ」る「ビジ」ネスマンで「デキビジ」ってどれだけネーミングセンスないのか。







これは圧倒的に勝間さんが、良くないよね。

そのテーマ(問題提起)についてひろゆきが、その問題提起自体に疑問を投げかけているんだけど、その疑問には全く答えようとしないですからね。

後ほど勝間さんは本人のブログで反省点を書かれていましたが、今回の件については番組の構成なのか、勝間さん本人のせいなのかわかりませんが、全く議論がかみ合っておらずに面白かったです。

2010年5月4日火曜日

米国の不動産市場について

米国不動産についてmasayangさんのブログに面白いコラムが載っていました。

日本の不動産市場にも当てはまる話が多いので、一度読んでみることをオススメします。


1. 住宅価格はまだまだ下がる

2. 買うより借りる方が圧倒的に安い

3. 金利が低いときに家を買うのは最悪

4. 借りすぎて返済不能

5. 背伸びしすぎた買手

6. 需要と供給の問題ではない

7. 隠れ破綻物件

8. カモとなる初回購入層の枯渇

9. ベ ビーブーマー世代の引退

 

 

 

 

 

 

 

中国企業の決算~中国人寿保険

今日は、人寿保険の決算確認

決算プレゼンの資料を確認していきます

日本の生命保険市場は収入保険料ベースでは98.4%(平成21年4月~平成22年2月統計)と前年対比でも減少を始めていますが、中国の生命保険市場はこれからが成長期

収入も前年対比13%と伸張しています

支払うコミッション率は低下傾向
販売管理費率は昨年と変わりません

ROEも17%台と高い水準に回復
EPSの成長も前年対比170%と大幅に進捗


総資産の増加は、昨年の株式市場回復に伴うところが大きいと感じる


投資資産の増加を確認すると、総資産の増加とほぼ等しい

投資資産の構成比率を確認するとやはり株式の比率が急拡大している
市況の回復をうけたものだと考えられる
fixed incomeの部分は、主に債券投資だと思うが、中国の場合には国債市場がどこまで発達しているのかがよくわからない
但し、戦略としては長期金利の上昇を見こして、デュレーションが低いものを保有しているもよう


2009年の投資結果は2008年に比較すると大幅に改善
実現利益も含まれているので2010年はここまで期待しない方がよさそう

EV(エンベディッド・バリュー)も前期比18.8%と順調に増加
EVの説明は第一生命HPより引用
エンベディッド・バリューは、生命保険会社が現在保有する総資産と保険契約に基づき、株主に帰属すると考えられる配当可能利益の現在価値を計算したもので あり、貸借対照表などから計算される「修正純資産(注1)」と保有契約に基づき計算される「保有契約価値(注2)」を合計したものであり、生命保険会社の 企業価値を表す指標の一つです。現行の生命保険会社の法定会計では、新契約獲得から会計上の利益の実現までに時間がかかります。一方、エンベディッド・バ リューでは将来の利益貢献が新契約獲得時に認識されるため、法定会計による財務情報を補強することができると考えられています。
 要するに、新規契約はコストがかかる(コミッションや販売促進)が、契約の生涯利益を考慮したものがEV

2009年の決算は、おそらく投資環境が良すぎる結果になっていると感じる
但し、2010年以降も契約の伸張には期待ができるので、このまま中長期の保有スタンスで問題ないと考えます

2010年5月3日月曜日

勉強会、投資クラブ、セミナーなど

以下告知です。

1.勉強会について

私が勉強会を主宰して始めたのは、もう5年ほど前になると思います。

私は、2004年から中国株を中心に株式投資を初めましたが、周囲の同年代の人々にも「株式投資」の楽しさや「株式銘柄」の調査方法などを知ってもらおうと思い、最初は自宅で毎月1回5~6名の人数で始めました。

この時の勉強会は、ある程度話が一巡して、参加者の皆さんも株式投資を始めるようになったので一旦は終了しました。

そして、2年ほど前から再度、別のメンバー(特に前職の同僚を中心に)で同じような目的と人数で勉強会を開催しています。

先月、勉強会のメンバーに図ったところ「新しいメンバー」の参加について同意を得られましたのでメンバーを募集したいと思います。

勉強会のレベルは、参加者に合わせて設定しますので株式投資初心者でも大歓迎です。
(ちなみに今のメンバーは、全員株式投資初心者でした)


これから半年間は、「米国の大投資家ウォーレン・バフェットに学ぶ株式銘柄選択術」をテーマにワーク中心に勉強していきたいと思っています。

次回開催予定は下記の通りです。

日時:5月30日(日) 13:00~15:00
場所:ルノアール銀座6丁目店会議室(銀座松坂屋の裏手です)
http://www.ginza-renoir.co.jp/myspace/mys043.htm
費用:3,000円

内容:長期投資家として有名なウォーレンバフェットの投資手法、銘柄選定に
ついてワークブックを利用しながら勉強していきます。

参考文献:億万長者をめざすバフェットの銘柄選択術(日本経済新聞社)


参加希望の方は、小屋(info@mlplanning.jp)までご連絡下さい。


2.投資クラブについて


勉強会と並列して、実施しているのが「投資クラブ」です。

これは、勉強会のメンバーが「株式投資」初心者ばかりでしたので、欧米では株式勉強の手法として盛んな「投資クラブ」という組合を通じて株式投資に親しんでもらおうと結成したものです。

株式投資について勉強する事を前提にメンバーで、共同出資をして、共同で株式について勉強と投資を行う実践の場です。

こちらについても結成してから約2年ほど経ちますが、運用している銘柄については平均13.88%上昇していますので、順調といってよいと思います。

「投資クラブ」の場合には、参加すると原則毎月出席が義務になりますのでその条件でも続けられる、また金銭の出資も伴いますので「規約」に同意できる、という条件でも参加を希望される方がいらっしゃいましたらお申し出ください。

ちなみに開催日は勉強会の日程と合わせていまして、勉強会の前の時間での開催を行う事が多いです。

次回の予定は

日時:5月30日(日) 10:00~12:00
場所:ルノアール銀座6丁目店会議室(銀座松坂屋の裏手です)
http://www.ginza-renoir.co.jp/myspace/mys043.htm

費用:部屋代+飲み物代を参加者で均等割り

内容:投資クラブの資産内容確認
 各社決算内容の確認
 その他(気になる会社などあれば)

となっています。

こちらも参加希望の方は、小屋(info@mlplanning.jp)までご連絡下さい。


3.セミナーについて

最後は、今月のセミナーについてのご案内です。

今月のテーマは「不動産投資の初歩」として私の古くからの友人である株式会社KIRIAGERUの代表、糀屋氏による不動産投資のセミナーです。

糀屋氏は学生時代から「不動産競売」の専門サイトを立ち上げるなど不動産投資の実践家であり、またその一方では早稲田大学のMBAを卒業されるなど、投資の理論的側面にも大変強い人物です。

私も彼とは家が近かったものですので、良く彼の家で飲みながら不動産についての色々な事を教えてもらいました。

今回のセミナーも、実際の競売物件の事例を取り上げながら、一方で投資理論に基づいて不動産投資を判断する方法を教えてもらいます。

私も当日参加しますので、今から楽しみにしています。

詳細は下記のとおりですので、不動産投資に興味がある方は是非ご参加ください。

【日時】:2010年5月23日(日)14:00~17:00

【場所】レンタルスペース糀屋箱機構

東京都渋谷区渋谷1-17-1 TOC第2ビル901
http://koujiyahakokikou.com/access/

【内容】「不動産投資ゲーム入門編」

不動産投資についての基礎的な知識とともに不動産投資に必要なファイナンス
理論さらには具体的な競売物件の資料・画像などもみながら現地調査の仕方な
ど本業の不動産屋が物件を選別するやり方を伝授します。

最後に実際にエクセルの表を見ながら、投資決定のプロセスを実感してもらう
ことが可能になります。

1. 不動産投資ゲームのルールを知ろう
不動産投資はサイクルビジネス
不動産投資はバリュー投資
リスクとリターン再考
不動産市場の仕組み
投資不動産はどこで探すか?
融資の仕組み(借りやすい銀行は?)

2. 不動産(競売)資料の読み方-事件番号21(ケ)2236を題材に
      競売物件資料は不動産情報の宝庫
3点セット
      謄本
      現地調査の仕方

3. BOE(back of the envelope analysis)分析
取得コストと再調達コスト
NOI,CFO,CFAF
      ROE,ROA
      Cap Rate
      IRRとNPV
ローン

4. Excelでの分析
感応度分析   
あなたらなら、いくらで入札するか?
「詳細な数値計算をすることによって自分の目を曇らせてはいけない」


【講師 プロフィール】

糀屋 総一朗(こうじや そういちろう)

株式会社KIRIAGERU 代表取締役 
東京フィナンシャル・アドバイザーズ株式会社 執行役員

2001年
慶応義塾大学法学部法律学科卒業
2001年
株式会社谷口宝飾グループ入社
不動産競売投資業務に従事。
2007年
株式会社レフォルマ 取締役就任
不動産競売投資業務に従事。
2007年
東京フィナンシャル・アドバイザーズ株式会社 執行役員就任
新株予約権の評価、設計業務、民事再生業務に従事
2008年
早稲田大学大学院ファイナンス研究科修士課程(MBA)修了
2009年
東京理科大学理学部数学科学士入学


【参加費用】

4,500円(事前振り込み、申込者に別途メールにてご案内)

【定員】

10名(先着順)

【申し込み方法】
   
メールにてseminar@mlplanning.jpまで下記内容を記載の上、お申し込みくだい。
詳細につきましてはメールにてご案内差し上げます。

1.お名前
2.電話番号
3.メールアドレス


以上、3つのお知らせでしたが、如何だったでしょうか?

私がちょうどこの会社を創る時に、ビジョンを3つ掲げました。

一つ目は「安心できるマネーライフの実現」

でこれはコンサルティング活動を通じて提供しています。

二つ目は「個人投資家への投資支援」

でこちらは将来、投資家支援のソフトウェア等を作成しようと考えています。

そして最後の三つ目に「個人のファイナンシャルリテラシーの向上」

を掲げました。

今回お知らせした、「勉強会」「投資クラブ」「セミナー」はこの3つ目のビジョンに関わる活動だと思って続けています。

ブログ読者の皆さまでも「こんなセミナーが聞きたい」や「こんな勉強会を開催して欲しい」などのご要望がありましたら是非ともご要望ください。

株式の超過リターン

今日の水瀬さんのブログで面白い事が書かれていました。

元ネタはニッセイ基礎研のレポートなのですが、なぜ確定拠出年金(DC)の運用が元本保証型に偏っているのか?という話です。

私もずっとこのブログで訴えてきているように「預金しかしない日本人」には、疑問符が消えなかったのですが、要するに株式投資に対して超過リターンを感じていないということなんですね。

株式投信の非保有者は、株式の超過リターン(株式に投資する事によって元本保証の商品よりも上回るリターン)を0%でみていることがわかります。

一方で、保有者は5~10%程度の超過リターンを考えているようです。



逆にリスク面は単年度の最大損失が43万円程度と、こちらの認識には株式保有者と非保有者で認識が変わらないようです。

では、実際にはどうなのでしょうか?
平成20年度の年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)の基本ポートフォリオ策定の資料では
下記のように推計しています。
よって、国内株式は短期資産よりも2.8%超過、外国株式は3.0%の超過という数字になっています。
まあ、概ね3%と言ってよいでしょう。

このデータを見ると、株式保有者は超過リターンを高く見積過ぎるし、株式非保有者は低く見積もりすぎるという結果になりますね。

意外と面白いものです。

で、超過リターンの3%は皆さんにとって「大きい」ですか?「小さい」ですか?

もちろん私にとっては大きな数字です。

2010年5月2日日曜日

中国企業の決算~中国海外発展

このGWは、毎年昨年の中国企業の決算を調べる貴重な時間となっています。

今日は中国での有名デベロッパー中国海外発展(HK:00688)を見てみましょう。

2009年の決算ですが収入が約2倍、利益が1.45倍となっています。
マージンが少し落ちているのが気になりますが、これはおそらく土地の仕入れに関するコスト上昇でしょう。
EPS成長が42.7%ですが、最近は中央政府の不動産引き締め政策に嫌気がさしてか、PERは16倍まで下がってきています。
 負債比率は63%ですので、デベロッパーとしては通常の比率だと思います。
 ROEやROAが高いのが魅力的です。

  
中国の不動産についてはバブルだと懸念する声もありますが、私としては前回紹介した日銀レポート同様に、一部地域(主要都市)の一部不動産(高額物件)については、バブル懸念があるものの
その他一般物件については楽観視しています。
中国海外発展の強みは、上記のように中国の広い地域で開発を行なっていますので、場所や物件タイプのリスク分散はある程度図られていると考えています。

  
また土地の在庫を見てみましょう

もう一つ中国の代表的デベロッパー万科企業と比較してみる必要はありそうです。

  
今年(2010年)の予測については、昨年同様の予測を立てています。
利益成長率が20%超とのことですので、これが本当であればやはりPER16倍というのは比較的安い水準であると思います。
後は、中国の場合には不動産価格の指数も公開されていますので、その数字と決算数字を注意深く追っていけばよいのではないかと思っています。