中国経済～その5 不動産

中国の不動産に関してはセミナーでも質問の多かったところです。

中国不動産の現状に関しては、日銀からレポートが出ていましたので、そちらをご紹介します。

リーマンショックで一時的に低迷した地価ですが、その後はまた力強く回復しています。
これをバブルではないかと心配している人も多いです。

日本でも米国でもそうですが、不動産の価格は銀行の貸出態度によって大きく変化します。
リーマンショック後は、過度に銀行貸出を緩めた結果、不動産が上昇したという面は大きいと思います。

特に上海、北京などの主要都市では、前年比でびっくりするぐらいの販売が行われています。
これは価格と販売数の両面で大きく伸びた（ややバブル気味）である事を示しています。

 

しかし、物件種別をみてみると近年大きく価格が上昇しているのは、いわゆる「高級物件」が中心になっていることがわかります。

不動産の価格を検討するには、以前ご紹介した賃料水準から考える手法があります。
もう一つ有名なのが、個人の所得から考える手法「所得倍率」です。

これを見ると、北京・上海がずば抜けて所得倍率が高くなっています。
もちろん所得に格差がある分、買える人は買えるんでしょうけど、20倍を超える数字は厳しいですね。

ちなみに日本の数字を見てみましょう。

　　※（株）東京カンテイ　　「新築マンション価格の年収倍率」より抜粋

日本では、東京が一番高くて10倍程度です。
全国平均は6倍となってます。

ただし、中国が日本と異なるのは、これから都市への集中化が進むところだという点です。
都市の人口はまだまだこれから増えるところなので、需給関係から言えば特に都市部は需要が強い状態にあります。

また、日本の高度成長期と比較すれば、現在の地価の上昇は、ほんの発端にすぎないのではないか？と考える事もできます。

その一番の理由は、家計での負債の少なさです。
先程も申し上げたように、不動産は良くも悪くも銀行貸し出しによって大きな影響を受けます。

中国の場合には、まだ個人として借入を起こして不動産（住宅）を購入する行為まで及んでいませんので、これからローンの発展とともに不動産価格は上昇していく余地があるのではないか

と考えます。

まとめると

・最近の不動産価格は、リーマンショック後の極度の金融緩和によって急激に上昇したものである
・その結果、北京や上海など一部都市の一部物件では、「バブル」ともいえる価格水準にある
・しかし、今後の長期での中国における都市化、レバレッジ化を想定すれば、現在の不動産価格はまだまだ上がる余地が大きいと考えられる

という見解です。