東証住宅価格指数の公開

東証で「住宅価格指数」が公開されることになりました。
東証リリース

これは、まだあまり大きく取り上げられていないようですが、画期的なことです。
モデルは米国のケースシラー住宅価格指数を模倣した、リピートセールス法による指数の算出が始まります。

ケースシラー住宅価格指数については、以前当ブログでも取り上げました。

1年半前の国交省での指数発表について

ケースシラー住宅価格指数連動のＥＴＦについて

ブル型ＥＴＦ
ベア型ＥＴＦ

こうした住宅価格指数に連動するＥＴＦなどが開発されてくれば、個人が住宅を買う時にベア型ＥＴＦを同時に購入することで、住宅価格の下落に対してヘッジすることができるようになります。

また、米国には住宅価格指数の先物市場もありますので、半年～1年先の住宅市場についてもマーケットの予想がより理解しやすくなります。

こんな画期的な話につながる話なんですけど、注目度低いですね。

東証では、わざわざ

「現在、東京証券取引所が行う同指数の算出・公表は試験的なものであり、本ホームページに掲載している1993年6月以降の過去の指数値を含む同指数の指数値を利用した金融商品の組成等は一切認めておりません。」

との留意事項を補足しています。

報告書記載の図

先程の報告書に掲載されていた図をいくつかご紹介。

日本の不動産資産の推移
バブル後に大きく減ってきている

不動産証券化の推移
リーマンショック後に激減

金融市場と不動産市場の相関図これは覚えておいた方が良いと思う

この２つの図は重要
2005年～2007年にかけて、不動産業界は非常に盛り上がっていた。
一部では「プチバブル」とも呼ばれて、不動産価格が大きく上昇してきた。
しかし、それはＮＯＩの上昇によってもたらされたもので、不動産価格が相対的に高かったわけではないという「プチバブル」説に対する反証の図

不動産業界、金融業界、政策当局ふくめて再度よく考えたい図

Ｊ－ＲＥＩＴ概況

不動産業に対する貸付割合
これは長期保有目的のファンドに対する貸付をどう評価するかにかかってくる
短期売買目的と長期保有目的に対するファイナンスはきちんと分けて考えたい

各国ＲＥＩＴのリーマン後推移
 Ｊ－ＲＥＩＴには課題も多くて、いまだに出遅れている
逆に言えばチャンスだ

不動産投資市場戦略会議

たまには不動産の話

年末に「不動産投資市場戦略会議」の報告書が出ていました。
国交省のＨＰで確認できます。
不動産・金融業の人は読んでおいた方が良いと思います。

内容は、Ｊ－ＲＥＩＴを中心とした不動産証券化市場の活性化提言になっています。
抜粋すると下記の通り


１．デット市場の課題
○不動産価格の上昇期に貸出姿勢が緩み、下落期には抑制されている。
○ノンリコースローン等の出し手が特定の主要銀行に大きく依存している。
○従来は他業種に分類されていた「不動産を有するＳＰＣ向けの与信」が、
「不動産業」に計上されている（不動産向け融資の形式的増加）。
＜対応策＞
・ 不動産・金融当局による健全な市場発展へのコミットメントの発信
・ 公的機関の関与による長期のデット商品の検討（フラット１０）
・ 金融機関における不動産証券化向け融資の業種区分の詳細化 等

２．Ｊリートの課題
○Ｊリートの長期の資金需要と銀行等の融資期間にミスマッチが生じている。
○資金調達手法が制約され、リファイナンスリスクへの対応が困難である。
＜対応策＞
・ 資金調達手法の多様化（転換社債の発行、自己投資口の取得等）
・ 内部留保の拡充 等

３．私募ファンドの課題（Ｊリート以外の不動産証券化の仕組み）
○投資適格不動産が市場に十分流通していない。
○既存不適格不動産、地方の住居系不動産など、収益が安定しているにも
かかわらず受け手がなく、証券化が停滞している。
＜対応策＞
・ 不動産特定共同事業法への倒産隔離の仕組みの導入
・ 不動産の開発・再生案件における資産流動化法の使い勝手の向上

４．不動産市場固有の課題
○国内外の投資家の投資判断に必要な不動産取引情報が不足している。
○賃貸借契約の期間が２～３年と短く、キャッシュフローが不安定。
○不動産鑑定評価の充実が必要。
＜対応策＞
・ 不動産投資市場の透明性向上の観点から不動産取引情報の提供やイ
ンデックスの整備を推進
・ テナントにインセンティブが働く定期借家契約の検討
・ 鑑定評価手法の改善、地価公示に係る情報提供の充実

５．税･会計上の課題 （投資ビークルの税制・会計的安定性）
＜対応策＞
・ 税制・会計制度改正の影響を受けにくいビークル制度の確立
・ J リート投資口の圧縮記帳制度（日本版アップリート）の創設の検討

６．不動産投資市場と金融の循環システムの課題（取組の縦割りの改善）
＜対応策＞
・ 国土交通省（不動産行政）と金融庁（金融行政）の検討の場の設置

７．その他の課題への対応策
・ 年金資金等の導入（公的年金等へのトップセールス）
・ 海外からの投資の促進（Ｊリート投資口の国内募集要件の明確化）

確かに、これだけの改革を行えばＪ－ＲＥＩＴを中心とする不動産市場には非常に大きなインパクトと改善がみられると思います。

ただ、心配なのはこのような議論はもう何年も行われてきたのに、一向に進捗しないこと。
僕が目にしているだけで5年くらいは同じような議論をしている感じです。

今回も委員の川口先生のブログをみると、早速不動産共同特定事業法の2012年度改正は見送られたようです。

早急に上記の対策が進むようであれば、まちがいなくＪ－ＲＥＩＴは買いなんですけどね。

中国不動産バブル

今週のハイＱの柳田さんの記事で中国不動産について触れられていた。

以下引用

先日、中国国土資源省が発表した
「中国都市地価状況2009年」によれば、
中国で不動産バブルが最も深刻なのは、
北京、上海、深セン、天津、杭州、青島の
６都市である、とのことです。
国土資源省では、
バブルかバブルでないかの判断基準として、
１年間の合計賃貸料を分譲価格で割った
「賃貸価格比率」を採用しています。
この「賃貸価格比率」が4.5％以下だと深刻なバブル、
5.5％以上ならまだまだ値上がりの余地がある、
と判断するそうです。
上記６都市の2009年の「賃貸価格比率」は、
青島が3.37％と最も低く、
それ以外の都市も北京3.82％、上海3.75％など、
軒並み4.5％を下回りました。

この基準で東京の不動産市場を考えると東京も「新築不動産」はバブルなのではないかと思えてくる。

例としてうちにもチラシの良く入る「ブランズタワー南千住」を取り上げよう。

このマンションの1509号室は3LDK（75.90㎡）で5,620万円である。

このマンションを賃貸で借りるとすれば月いくらになるであろうか？
似た様な条件の賃貸物件を調べてみると21万～23万円が相場であることが分かる。

仮にあいだを取って22万円だとすれば、年間家賃は264万円
「賃貸価格比率」は約4.7％となる

中国の定義の4.5％には達しないものの、十分価格としては高いことが分かるだろう。

米国の不動産市場について

米国不動産についてmasayangさんのブログに面白いコラムが載っていました。

日本の不動産市場にも当てはまる話が多いので、一度読んでみることをオススメします。

1. 住宅価格はまだまだ下がる

2. 買うより借りる方が圧倒的に安い

3. 金利が低いときに家を買うのは最悪

4. 借りすぎて返済不能

5. 背伸びしすぎた買手

6. 需要と供給の問題ではない

7. 隠れ破綻物件

8. カモとなる初回購入層の枯渇

9. ベ ビーブーマー世代の引退

 

 

 

 

 

 

 

不動産市況について

先週、お花見でＳ不動産の方とお話しする機会がありました。

Ｓ不動産だからということはあるんでしょうけど、最近は新築マンションの販売も好調なようです。
ただし、販売戸数は決して多くは無いとの話でしたが。

不動産研究所の「住宅マーケットインデックス」でも販売価格は回復傾向がみられます。

一方で賃料はまだまだ回復には遠いようです

Ｊ－ＲＥＩＴにも大分回復の兆しが

世界と比較すると出遅れている

ＲＥＩＴの話は、来週のＧＩＮＺＡＸセミナーでお話しすることにします。

不動産賃貸の更新について

さて、今日は不動産賃貸のお話し。

我が家は賃貸マンションです。

「一生賃貸」かどうかはわかりませんが、ある程度まとまった資産が形成されるまでは「自宅用」の不動産は必要ないと思ってます。（「投資用」は別です）

今月は賃貸不動産の更新ということで、契約書類が送られてきました。

そこで今回交渉したのが連帯保証人の扱い。

前回の更新時の事を少し振り返っておきます。

私が独立開業したばかりという事もありまして、賃貸契約時に「連帯保証人」での契約を断られまして、「保証会社」での契約が契約条件になりました。

しかし、私個人に与信がつかないのは仕方が無いとして「連帯保証人」の与信までそれこそ連帯で影響される事は理屈の上では無いはずです。

また、さらに言うと私も「キャッシュ」は別に無いわけではないので、2年分（次回更新時までの）家賃支払い前払いを申し出ても管理会社側からは拒否されました。

どこの管理会社か名前は出しませんが彼らは

「社内ルールで決まっていますので」

の一点張り。

2年分の家賃前払いですよ！

私が管理会社の社長であれば、こんな対応する社員は必要ないのではないかと思いますが。

ともあれ、交渉はあまりに硬直的で官僚的な管理会社社員の前に屈服しました。

で、今回の更新。

まず、今裁判で問題になっている「更新手数料」については、たぶん建物が住宅金融公庫融資の建物なので更新料は有りません。

更新事務手数料は3万円で、これも管理会社の実際の事務作業量からすると不当に高い気がしますが、あえてここでは争いません。

そして、最後に保証会社への「保証料」。
これは5万円ほどしましたので、そもそもの「連帯保証人」ではなく、何故に「保証会社」契約が必要なのかの説明を求めました。

そうしたところ、この会社では「新規契約」と「更新契約」の部署では全く情報が断絶しているらしく、「連帯保証人」の再審査をしてもらえるとのこと。

「連帯保証人」の情報を渡してお願いしたところ、1日で審査合格。
5万円の保証料は必要なくなりました。

結局、前回の契約と何が違うのよ！

と思いますけど、とりえあずは良かったのかな。

不動産の契約時は、売買でも賃貸でもわからないがゆえに業者の言いなりになるところがありますがきちんと交渉すれば通る事もあるという事例。